Ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung von seiten des Mieters, der formularmäßig (also nicht individuell ausgehandelt) vereinbart ist, ist dann bindend, wenn er für nicht mehr als 4 Jahre gilt und gleichzeitig eine Staffelmiete vereinbart ist (BGH VIII ZR 154/04). 

 Dagegen ist der formularmäßige einseitige Kündigungsausschluss nicht gültig, wenn keine Staffelmiete vereinbart ist und auch kein andersartiger ausgleichender Vorteil für den Mieter geährt wird, der den Kündigungsausschluss rechtfertigen könnte (BGH VIII ZR 30/08).

Bei Problemen mit Kündigungsausschlüssen sollte man sich immer beraten lassen – von den Umständen her ist es vielleicht doch möglich aus dem Vertrag herauszukommen.