Eine Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ist auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam.

Der Beklagte war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der Klägerin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrt die Klägerin – unter Verrechnung anderer zwischen den Parteien geltend gemachten Forderungen – Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des Senats (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; Pressemitteilung Nr. 39/2015) berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die Klägerin war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Beklagten und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Dabei hat das Berufungsgericht seine Entscheidung auf die Erwägung gestützt, angesichts der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin sei es interessengerecht, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte (unter anderem) sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil aufgehoben und entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Nach der Rechtsprechung des Senats hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 138/2018 vom 22.08.2018

Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen:

-formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam
-formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung  unwirksam

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen – seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die  „üblichen“ Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn  eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach „starren“ Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens  der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf „starre“ Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

BGH, Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13
VIII ZR 185/14
Bundesgerichtshof
Mitteilung der Pressestelle
Nr. 039/2015 vom 18.03.2015

Eine Quotenabgeltungsklausel, die eine Anpassung des vom Mieter zu zahlenden Anteiles vorsieht, wenn unter- oder überdurchschnittliche Abnutzung der Mietsache vorliegt, jedoch keine konkreten Vorgaben enthält, wie der Anteil konkret zu berechnen ist, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

(LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 5. August 2014 – 7 S 8765/13)

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine formularmäßige (also vorformulierte) Vereinbarung, wonach eine Mietwohnung in weiß gestrichenem Zustand am Ende der Mietdauer zurüczugeben ist, unwirksam ist und zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt führt.

"Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe ("weiß")im Zeitpungkt der Rückgabe schränkt die Gestaltunsfreiheit des Mieters … in einer Weise ein, die  … den Mieter … unangemessen benachteiligt." Die Interessen des Vermieters an einer raschen Weitervermietung bleiben auch bei einer Wohnungsrückgabe in anderen dezenten Farbtönen gewahrt.

(BGH, Beschluß vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10) 

In einem Gewerberaummietvertrag auf den Mieter übertragene Schönheitsreparaturen beinhalten auch die Grundreinigung des Teppichbodens (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 15/07).

Lt. BGH führt diese Einschränkung als Teil der formularmäßig auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit der kompletten Verpflichtung derartige Arbeiten mieterseits zu übernehmen (BGH 18.Juni 2008 – VIII ZR 224/07).

Leider klingt in der Pressemitteilung über diese Entscheidung an, dass Mieter die Wohnung beim Auszug dann doch nicht in jeglicher Farbe zurückgeben können. Somit wird hier wieder eine gewisse Rechtsunsicherheit geschaffen bzw. bestehen gelassen, weil die Grenzen unklar sind.    

Steuerlich sind dies "Haushaltsnahe Handwerkerleistungen" (§ 35 a Abs. 2 EStG). Es können 20 % der Aufwendungen für die Arbeitsleistung nebst Fahrtkosten bis zu einem Höchstbetrag von € 600,- steuermindernd berücksichtigt werden. 

Dies gilt auch für andere Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Haushalt: z.B. Austausch von Bodenbelägen, Reparatur von Waschmaschinen und anderen Haushaltsgeräten, usw.      

Laut BGH sind vorgedruckte Vereinbarungen, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan durchzuführen hat, unwirksam (BGH VIII ZR 361/03).

Die meisten Formulare, die sich derzeit in Verwendung befinden, enthalten Regelungen, die Malerarbeiten alle 3 Jahre (Küche/Bad), alle 5 Jahre (Schlaf- u. Wohnräume) und alle 7 Jahre (Nebenräume) verlangen, ohne eine objektive Notwendigkeit für die Arbeiten zu berücksichtigen. Im Einzelfall hängt diese natürlich stark vom Nutzungsverhalten des Mieters ab. So könnte z.B. eine kaum zum Kochen benützte Küche eines Junggesellen, der überwiegend außer Haus isst, vielleicht erst nach zehn oder mehr Jahren renovierungsbedürftig sein. Diese Arbeiten „alle 3 Jahre“ oder „mindestens alle 3 Jahre“ zu verlangen, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Als Folge der unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, hat diese der Vermieter, wie in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorgesehen, selbst zu übernehmen. Der Mieter kann also beim Auszug eine unrenovierte Wohnung hinterlassen und sogar während der Mietdauer notwendige Malerarbeiten vom Vermieter einfordern.

Eine Überprüfung der Mietvertrages lohnt sich!  

Um kaum etwas wird soviel gestritten, wie um die Schönheitsreparaturen. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um das Anstreichen der Wände und Decken und das Lackieren von Heizkörpern, Fenstern und Türen.

Schon seit längerem gibt es diesbezüglich Urteile, wonach Vereinbarungen, welche diese Arbeiten während der Mietdauer und auch beim Auszug verlangen, unwirksam sind.

Dies wurde nun auch vom BGH bestätigt, welcher klarstellte, dass dabei durchaus auch eine der beiden Verpflichtungen individuell und wirksam vereinbart sein kann und die Klauselkombination jedoch trotzdem nach dem Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen beurteilt und insgesamt als unwirksam betrachtet wird (BGH, VIII ZR 308/02).

Weiterhin können Klauseln bezüglich der Schönheitsreparaturen während der Mietdauer dadurch unwirksam sein, dass für die Arbeiten zu kurze Fristen angesetzt sind (z. B. in Küche/Bad alle zwei Jahre und in Wohn- und Schlafzimmern alle vier Jahre).

Auch kann die Vereinbarung teilweise unwirksam sein, wenn die Lackarbeiten (an Heizkörpern, Fenstern und Türen) auch während der Fristen von drei bzw. fünf Jahren durchzuführen wären.

Da der Themenkomplex etwas unübersichtlich ist und es auf die im Einzelfall vorliegenden, exakten Vereinbarungen ankommt, sollte man sich diesbezüglich unbedingt von Fachleuten beraten lassen!
(Für Mitglieder ist die Beratung kostenlos.)